En el noroeste de Alcorcón, entre la M-50, la M-506 y el límite con Villaviciosa de Odón, hay 114 hectáreas que llevan más de dos décadas esperando convertirse en un barrio. En noviembre de 2025 arrancaron las obras de urbanización. Lo que viene después es uno de los desarrollos residenciales más relevantes que tiene en marcha la Comunidad de Madrid.
¿Qué viviendas tendrá Retamar de la Huerta en Alcorcón?
Retamar de la Huerta no es un proyecto nuevo. Sus raíces se remontan a 1999, cuando el suelo fue calificado para uso residencial en el planeamiento de Alcorcón. Lo que sí es nuevo y significativo es que en noviembre de 2025 comenzaron por fin las obras de urbanización, adjudicadas a la constructora San José, tras más de una década de tramitaciones administrativas, ajustes técnicos y coordinación entre administraciones públicas y propietarios del suelo. El inicio de los trabajos convirtió un proyecto sobre papel en una obra real, y eso cambia la naturaleza de la conversación.
El ámbito ocupa 1.140.915 metros cuadrados, poco más de 114 hectáreas, delimitados al norte por Villaviciosa de Odón, al sur por la carretera M-506, al este por la M-50 y al oeste por la urbanización Campodón. Su posición en el noroeste de Alcorcón lo convierte en la pieza que completa el tejido urbano entre ese municipio y los límites del corredor suroeste metropolitano, en un punto donde la ciudad construida da paso todavía a suelo sin desarrollar con vistas abiertas hacia el arco sur de Madrid.
El programa residencial es ambicioso: 3.503 viviendas en total, de las cuales 1.123, el 32% del total, serán de protección pública. La distribución tipológica apuesta por la escala contenida: el 85% del parque será vivienda colectiva que no superará las cuatro alturas, homogeneizando con la urbanización de Campodón que linda al oeste, y el 15% restante corresponde a viviendas unifamiliares. No es el modelo de torre y gran bloque que ha caracterizado algunos desarrollos del este de Madrid: es una apuesta deliberada por la densidad baja y la integración con el entorno existente.
Las zonas verdes ocupan más de 30 hectáreas, casi un tercio de la superficie total del ámbito. El plan distingue entre tipologías distintas de espacio libre: un parque forestal, un parque urbano lineal, una zona verde asociada al cauce del arroyo y un caballón de protección acústica hacia la M-50. La red de movilidad no motorizada suma 13 kilómetros —7 de carril bici y casi 6 de sendas peatonales—, integrada en un sistema viario que incluye bulevares ajardinados de hasta 32 metros de ancho como ejes vertebradores del nuevo barrio.
La inversión en la fase de urbanización se estima en torno a los 65 millones de euros. Si los plazos se cumplen, las primeras viviendas podrían estar listas para entrega a partir de 2028. Para Alcorcón, representa el mayor crecimiento residencial desde finales de los años noventa y uno de los proyectos con mayor capacidad de impacto en la oferta de vivienda de la Comunidad de Madrid en los próximos años.
Por qué el suroeste de Madrid sigue atrayendo demanda residencial
Para entender el interés que genera Retamar de la Huerta hay que mirar el contexto más amplio en el que aparece. El mercado de vivienda en el área metropolitana de Madrid lleva años en una situación de desequilibrio estructural: la demanda es robusta y va en aumento, el suelo disponible para nuevos desarrollos es escaso y los precios no han dejado de subir. En ese contexto, cualquier nuevo ámbito que añada oferta al mercado —especialmente si incluye vivienda protegida en proporción significativa— tiene una relevancia que va más allá del propio desarrollo.
El suroeste metropolitano tiene características propias que lo distinguen de otros corredores. La proximidad al arco de municipios consolidados —Alcorcón, Leganés, Móstoles, Villaviciosa de Odón— genera un tejido de servicios, equipamientos e infraestructuras que los nuevos desarrollos pueden aprovechar desde el primer día, sin esperar a que el barrio madure. El Hospital Universitario de Alcorcón, la Universidad Rey Juan Carlos, los campus universitarios del entorno y los centros comerciales de la zona forman una red de servicios que ningún nuevo desarrollo puede ofrecer en el momento de la entrega.
La conectividad es el otro argumento de peso. Retamar de la Huerta tiene acceso directo a la M-50 y a la M-506, lo que lo sitúa a menos de veinte minutos del centro de Madrid en condiciones de tráfico normales. El Plan Especial de Infraestructuras de Conexiones Exteriores, aprobado por el Ayuntamiento de Alcorcón en marzo de 2026, resuelve la integración del nuevo barrio con la red viaria existente y establece la base para futuras conexiones con el Metro Ligero y las líneas de Cercanías del entorno. Para las familias que trabajan en Madrid y buscan vivienda en la zona, esa combinación de conectividad y precio diferencial respecto al municipio de Madrid es difícil de encontrar en la misma medida en otros puntos del área metropolitana.
Hay también un argumento de escala que no es habitual en el mercado actual: Retamar de la Huerta ofrece más de 3.500 viviendas en un único ámbito con coherencia urbanística, lo que permite a los promotores que se incorporen al desarrollo trabajar con una ordenación de base común —alturas, tipologías, zonas verdes, viales— en lugar de tener que resolver cada parcela de forma aislada. Para el comprador, eso se traduce en mayor previsibilidad sobre cómo quedará el entorno a largo plazo.
Oportunidades residenciales en una zona en transformación
Comprar en un desarrollo urbanístico en fase de urbanización implica asumir un horizonte temporal diferente al de la obra nueva convencional. Las primeras viviendas de Retamar de la Huerta no llegarán antes de 2028, y el barrio tardará varios años en alcanzar su masa crítica de población, servicios y tejido comercial. Eso es una realidad que cualquier comprador o inversor debe tener en cuenta, y que no debemos minimizar.
Pero ese mismo horizonte temporal es lo que genera la oportunidad. Los nuevos desarrollos urbanísticos tienen una curva de revalorización que sigue un patrón conocido: los precios en las primeras fases de comercialización reflejan la incertidumbre del plazo y la falta de barrio consolidado; a medida que las obras avanzan, la urbanización se completa y los primeros residentes llegan, esa incertidumbre se reduce y los precios se ajustan al alza. Quien compra en las primeras fases asume más riesgo, pero accede a los precios más bajos del ciclo de ese desarrollo.
El perfil de comprador que encaja mejor con Retamar de la Huerta en este momento es el que tiene flexibilidad en los plazos —que no necesita mudarse de forma inmediata—, que valora el precio accesible y la calidad del entorno proyectado por encima de la inmediatez, y que entiende que comprar en un nuevo desarrollo en fase temprana es una decisión de medio plazo, no de corto. Para una familia joven con capacidad de ahorro que busca su primera vivienda en propiedad en el área metropolitana de Madrid, ese perfil describe con bastante precisión lo que Retamar puede ofrecer.
El componente de vivienda protegida —más de 1.100 unidades sobre un total de 3.503— amplía el espectro de acceso de forma significativa. En un mercado donde la vivienda libre en municipios bien conectados con Madrid supera los 3.000 euros por metro cuadrado en prácticamente todos los corredores, la existencia de suelo calificado para protección pública en Retamar representa una ventana de acceso a la propiedad.
Retamar de la Huerta es el tipo de proyecto que, ejecutado con coherencia y en los plazos previstos, supone una pieza relevante del mapa residencial del área metropolitana: nueva oferta en un corredor con demanda real, a un precio de acceso que el mercado actual difícilmente puede ofrecer en otro lado, y con una ordenación urbanística que apuesta por la escala humana y el espacio verde como argumentos de fondo. En un mercado con tan poco suelo nuevo, esto tiene un gran valor.
Para conocer el estado de las promociones de Grupo Pinilla en este ámbito, contacta con el equipo.
